RISMEDIA, February 22, 2011—(MCT)—There’s a note of optimism in the air about the U.S. mortgage delinquency rate. The number of mortgages that were past due in the fourth quarter of 2010 was at its lowest level since the end of 2008

Foreclosures-Reposeciones

Que es una repocesion o forclosure?

 El foreclosure o repocesion es un proceso legal usado por el banco para forzar la venta de una propiedad usada para asegurar el prestamo o mortgage, en evento de default o incumplimiento del contrato.

 Cada estado establece sus propias leyes.  y  pero solamente  mencionare los tres mas communes  en los E.U. que son el estricto, el Judicial y el poder de venta.  El  estado de North Carolina en particular es utilizado la repocesion Judicial la cual requiere de la supervision de una corte. La propiedad es presentada para su venta en subasta por el sheriff y es vendida al mayor postor es decir a quien pone la oferta mas alta y el dinero de la venta es aplicado al pago de la deuda mas los gastos legales en que incurrio el banco.  

 Este proceso de foreclosure o repocesion se inicia cuando el contrato cae en default esto es que se ha dejado de hacer el pago por tres meses, poniendo en efecto la clausula de asceleracion, esta clausula es un instrumento por medio del cual el banco le va a solicitar el pago inmediato del balance total del prestamo. Esta clausula se encuentra en todos los documentos de mortgage, si esta clausula no existiera el banco tendria que esperar a que todos los pagos (360) ya estuvieran vencidos para poder cobrar el balance total de la deuda. O convencer a un juez de dar una orden para poder cobrar.

 Despues que se pone en efecto la clausula de asceleracion,  el banco envia una notificacion usulamente por correo regitrado donde especifica informacion precisa acerca del Banco, la cantidad adeudada, por supuesto el nombre del presatario detalles de su derecho de recuparacion o right of redemption y la fecha propuesta para su venta en una corte del condado donde se hubica la propiedad. Y esta misma informacion es publicada en el periodic oficial del condado.

 Right of redemption en la mayoria de los casos el propietario tiene derecho  a recuperar la propiedad pagando la deuda atrasada antes que la repocesion este tecnicamente consumada.

 Ahora que pasa cuando la propiedad de vende por menos dinero de lo que se le debe al banco? Cundo esto sucede se dice que hay un deficit, y es cuando la propiedad reposeida es vendida por un precio menor al  balance que aun se debia en la propiedad, si no existe ninguna aseguranza que cubra  este deficit, las cortes emiten una orden llamada “Deficiency judgment “ por la cantidad no cubierta. Esto significa que la persona que perdio la casa aun sigue siendo responsable de pagar esa diferencia, esa cantidad negativa para el banco y el banco podria actuar en contra de otras propiedades o cuentas de la persona. Ahora el banco tambien tiene la opcion de no perseguir este deficit y simplemente lo reportan como una perdida, entonces la persona a quien le cancelaron la deuda tiene la obligacion de reportarlo al IRS como ingreso  a la hora de hacer sus impuestos. Pero cambios recientes en los codigos de impuestos alteraron la forma en que en que estas cantidades se reportan; especificamente  personas que han perdido una propiedad que era su recidencia principal y tubieron  una cancelacion de deuda  entre enero  1 del 2007 hasta diciembre del 2009 no tienen que pagar ningun impuesto por esa deuda cancelada asociada a su recidencia principal, ahora esta persona que perdio su casa no puede reportar sus perdidas ante el IRS como deducciones.

 Alternativas a la reposecion (foreclosure )

 Existen algunas alternativas  para prevenir o por lo menos mitigar el tener que enfrentar una repocesion

*  Primero contactar al Departament de vivienda  y desarrollo urbano o HUD para que lo ponga en contacto con un cosejero local que muchas veces sus servicios son gratuitos o a bajo costo, estos consejeros ayudan a las personas en peligro de perder sus propiedades a entender la ley y les explican las opciones que tienen algunas veces representandolos en las negociaciones con su banco y el telefono a llamar es: 800-569-4287. El estado de Carolina del Norte tiene un programa similar al federal llamado State Home Foreclosure Prevention Project tambien ellos los pondran en contacto con agencias aprovadas por el HUD  sin fines de lucro, cerca de donde usted vive para ayudarle con su situacion y el telefono a llamar es: 1-888-442-8188. Es Ilegal en este Estado de Noth Crolina pagar por adelantado a quien le ofresca ayuda para modificar el prestamo de su propiedad con su banco para mas informacion acerca de este tema visite ncforeclosurehelp.org, usted podra encontrar mas informacion y recursos visitando las paginas www.fightNCforeclosure.org o www.nccb.org. y a nivel federal tenemos la pagina de www.hopenow.com y el telefono es 1-888-995-hope(4673)

*  Refinanciar su prestamo: para algunos dueños de casa, refinanciando podria ayudarles  bajar sup ago mensual , preo siendo realistas si alguien tiene problemas para hacer sus pagos y ya se ha atrasado con algun pago de su casa, auto o tarjeta de credito esto ya causo impacto negative en su record de credito, ademas debido a las condiciones del mercado se corre el riezgo de que la propiedad no pueda valer lo que se deba en ella.

*  Vender la propiedad, se podria caer en la categoria de short sale si el valor de su propiedad es menor que el balance de su deuda actual.

*  Deed in lieu of foreclosure: Una vez que el dueño de casa ha recibido una notificacion de embargo, y esta persona sabe que no podra seguir en la propiedad, transfiere voluntariamente el titulo de la propiedad al banco de esta manera se ahorran gastos legales, tiempo, notoriedad publica de una reposecion.

*  Short sale: este tipo de venta tiene cierta similitud con la opcion anterior y ocurre cuando el banco esta dispuesto a perdonar parte del balance actual en su mortgage, la memecanica es la siguiente, todo inicia con un dueño de casa que esta teniendo problemas para hacer su pago mensual, y sabe que su propiedad tiene un valor de Mercado menor a su balance actual, en este caso se pone de venta su casa al precio del valor actual y cuando se recibe una oferta, el dueño firma la oferta luego se envia al banco con una serie de documentos que el agente que tiene el listing debe de tener listos  para el banco es quien tiene que aprovar esta oferta,  y muchas veces los bancos tardan hasta 6 semanas solamente en responder la oferta.

*  Bancarota: Bajo las leyes federales, el hecho de declararse en bancarota detiene todos los intentos de cobros de los acreedores  en contra de la persona que presenta la bancarota, durante este proceso, esta opcion le dara a la persona unos meses adicionales  para permanecer en la propiedad o mas tiempo para reunir el dinero y salvar su propiedad.

 Los costos de una reposecion se estiman en: $7,200. para el propietario, para el lender $50,000, Para el gobierno local $19,200. Impacto en el valor de las casas de los vecinos $1,508. Total: $ 77,908. Mientras que prevenir una reposecion cuesta en promedio $3,300.

 Cuales son las consecuencias?

     Las consecuencias son severas, comenzando con la perdida de la propiedad, y el dinero invertido en ella, la repocesion afecta la habilidad de obtener nuevos creditos, aunque despues de 4 años podria calificar para prestamo de casa el hecho de aparecer un foreclosure o reposecion en su reporte de credito y donde permancera por 7 años, esta persona obtendra un interes alto si llega a calificar.

 ALGUNAS ESTADISTICAS

 De acuerdo con Realty Trac, cerca de 2 millones de casas en los EU estan en foreclosure actualmente, y se estima que 2.4 millones mas se perderan en el proximo año.

Las areas mas afectadas son: Florida, California, Nevada y Arisona, siendo el peor el Mercado de Miami donde en el 2009 cayo un 33%. (source Realty Track/money.cnn)

 La ciudad de Charlotte, se encuentra en el decimo lugar en una lista de 100 ciudades basado en el valor que han perdido las casas que es un promedio de -2.30% en este 2010.

De acuerdo a Realty Track en el mes de Abril del 2010, en la ciudad de Charlotte habia 880 casas reposeidas siendo mas afectados los codigos postales:

28269 con 98

28215 con 96

28214 con 89

28216 con 87

28227 con 56 casas reposeidas.

Los menos afectados son: 28203 y 28209 con 9 c/u, 28204 con 6 y 28207 con solo 2.

Sabia Usted Que??

De acuerdo con el Mortgage Bankers Association:

1 de cada 200 casas seran reposeidas en los EU.

Cada  3 meses 250,000 familias enfrentan el proceso de foreclosure?

Un niño en cada salon de clases en los EU corre el riezgo de perder su casa por que sus padres no pueden hacer el pago de su casa?

De acuerdo con Freddy Mac:

6 de cada 10 dueños de casas desearian haber entendido mejor los terminos y detalles al momento de la compra. (encuesta realizada con 2031 dueños de casa).

Mas de 6 dueños de casa de cada 10 estan atrasados con el pago de casa y no saben que sus bancos pueden ofrecerles soluciones a su problema. . (encuesta realizada con 2031 dueños de casa).

Sabia Usted que lo dueños de casa con problemas para hacer sus pagos de casa no llaman a sus bancos por verguenza?  Y por que no creen que su banco les pueda ayudar o por que al hacerlo perderan sus casas mas rapido?

En una encuesta realizada con 1334 dueños de casa les pidieron que describieran como se sentirian si tubieran que enfrentar una reposecion y el 38% respondio Asusuatdo, 35% Deprimido, 9% enojado, 8% avergonzado y 9% ninguno de los anteriores.

De acuerdo con un studio economico

 el 43% de las familias americanas gastan mas  de lo ganan

el 52% de los empleados viven cheque a cheque.

Cerca del 42% no tienen suficientes reservas para soportar sus gastos por 3 meses

Sabe Usted cuales son las principales causas por las que los dueños de casa se encuentran en sus limites economicos?

32% Ha experimentado perdida de su trabajo

25% ha experimentado problemas de salud

85% no ha hecho un pago en el prestamo de su casa

50% na ha hecho dos pagos en el prestamo de su casa.

La mayoris de ellos no tienen ahorros o  credito disponible, la mayoria son personas que han tomado un prestamo por primera vez y lo han tenido por menos de 3 años. Y algunos de ellos yah an refinanciado sus propiedades hasta 3 veces.

De acuerdo con las estadisticas los dueños de casa con un ingreso bajo y moderado que entran en un programa de repago tienen un 68% menos de posibilidades de perder su casa?